Парадокс минского рынка недвижимости: цены в объявлениях падают, а в сделках — растут

На столичном рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: все больше собственников квартир идет на снижение цен в объявлениях на продажу, однако цены в реальных сделках в октябре 2025 года увеличились по сравнению с сентябрём.

Такое явление обнаружили эксперты площадки недвижимости realt.by, проанализировав итоги октября 2025 года. При этом за месяц средняя цена в заключенных сделках на вторичном рынке увеличились по сравнению с сентябрем на 2%, то есть на 35 долларов за квадратный метр: с 1 848 до 1 883 доллара.

Рост цен на квартиры в октябре наблюдался только на вторичном рынке. Что касается новостроек, то средняя цена квадратного метра в них опустилась до 1 911 доллара с 1 984 в сентябре. Однокомнатные квартиры практически не подешевели, а произошло снижение цены на квартиры с двумя и более комнатами.

За октябрь в столице на вторичном рынке продано 1 506 квартир (без учета долей в квартирах и комнат), что оказалось на 4 больше, чем в августе 2025 года, то есть достигло максимального уровня в текущем году.

Это не окончательные данные, так как официальная база данных по сделкам, заключенным в октябре, будет пополняться еще около недели. По этой же причине разные эксперты приводят разные показатели увеличения цен и количества проданных квартир за октябрь.

Благодаря акциям банков, которые снизили ставки по кредитам на приобретение новых квартир, в октябре наблюдался всплеск их продаж: до 192 против 162 в сентябре. Данный показатель достиг максимального значения по крайней мере за 2024–2025 годы.

Рост цен в реальных сделках на вторичном рынке на фоне уменьшение цен предложения в объявлениях в realt объяснили тем, что когда цены в объявлениях достигают порога возможностей покупателей, те начинают игнорировать подобные квартиры, в результате чего растягивается во времени продажа квартиры, что вынуждает продавцов идти на снижение цены в объявлениях. Но цены сделок остаются неизменными либо даже подрастают вследствие меньшего торга.

В аналитическом материале отмечено, что уменьшаться цены сделок начинают, когда покупатели массово отказываются от покупок, то есть когда количество сделок в Минске уменьшается до уровня 1 200 и ниже.

Второй причиной снижения объявленных цен продавцами может быть их желание заключить сделку до конца года, потому что в случае роста курса доллара текущие цены на вторичном рынке могут стать слишком большими для покупателей. Получается, таким образом, что собственники квартир опасаются снижения их долларовых цен в случае девальвации рубля.

Что касается прогноза курса, то в realt считают возможным его рост с наступлением нового года, хотя может быть не сразу, а постепенно. Такой прогноз основывается на высказываниях экспертов о том, что в РФ крепкий российский рубль уже не нужен, поэтому доллар там может подрасти в цене. А как показывает практика, белорусский рубль следует за российским.

В Евразийском фонде стабилизации и развития ожидают средний курс доллара в Беларуси в 2026 году на уровне 3,4 рубля, аналитики ЕАБР прогнозируют 3,69 рубля, а в некоторых белорусских банках — даже 3,2 рубля, правда, уточняя, что следует рассматривать и иные сценарии.